Affitti troppo cari, fuga dalle città

di Giorgio Costa

Mercato delle locazioni in fermento, sia nell’abitativo sia nel commerciale che, tuttavia, risente molto – specie sul fronte dei negozi – della non espansione dei consumi in atto a causa della forte spinta inflazionistica e per il terziario premia solo le collocazioni strategiche vicine alle strade di grande comunicazione.

Mercato abitativo delle compravendite

Per quel che riguarda l’abitativo, ci si attende nel 2023 una contrazione su base annua degli acquisti immobiliari di circa il 10%, ma con un numero di compravendite superiori al 2019. Il mercato delle compravendite sarà in una flessione (ma restando comunque attestato ad un livello che Nomisma stima vicino alle 665mila transazioni e Scenari immobiliari vede invece a quota 720mila) anche a causa di quotazioni che, secondo l’amministratore delegato di Nomisma Luca Dondi, si mantengono elevate.

Del resto, osserva Carlo Giordano, board member di Immobiliare, se il 2022 è stato un anno significativo con compravendite vicino alle 770mila unità, il 2023 si prefigura come più complesso anche in ragione del rialzo dei tassi e dei conseguenti maggiori costi dei mutui.

Mercato abitativo dell’affitto

Un contesto che renderà più appetibile il mercato dell’affitto, una realtà che nel 2021 riguardava – dati Istat – 5,2 milioni di famiglie contro i 18,2 milioni (pari al 70,8%) che risultano proprietari dell’abitazione in cui vivono. Tradotto in individui, 11,8 milioni (20%) di italiani vivono in affitto contro i 42,7 milioni (72,5%) che vivono in case di proprietà.

E secondo i dati Eurostat più recenti, relativi all’anno 2020, la percentuale di individui che vivono in affitto o a titolo gratuito, pari in Italia al 24,9%, resta significativamente inferiore a quella media dei Paesi dell’area euro, che si attesta al 34% (30% nella Ue27).

L’affitto è più diffuso tra le famiglie meno abbienti e tra quelle di più recente costituzione o composte da soli stranieri e saranno proprio questi soggetti a rischiare o l’insolvenza o di non poter accedere a un mercato che abitare.co, società di intermediazione immobiliare, stima con canoni in crescita media molto forte.

Infatti, considerando il classico contratto di locazione ordinario di lunga durata (4+4) stipulato fra la fine del 2014 e l’inizio del 2015 – si tratta di circa 493mila contratti di affitto di lungo periodo (4+4), di cui oltre 97.200 nelle sole otto città metropolitane – chi volesse rinnovare potrebbe trovarsi di fronte a un aumento medio di ben il 25,6%, con un canone che potrebbe toccare in media i 945 euro al mese per un bilocale di 70 metri quadri.

Un valore che può arrivare a +35,3% a Firenze, +28,5% a Bologna e +28,4% a Genova, mentre a Roma e Milano si registrerebbe una crescita inferiore al 20% in quanto otto anni fa gli affitti erano già mediamente più alti che nelle altre città. A questi dati, che si riferiscono ai canoni di locazione escluse le spese condominiali, bisognerà sommare gli eventuali aumenti relativi alle spese per il riscaldamento e la luce.

«Oltre alla revisione dei contratti in scadenza, con degli inevitabili aumenti, bisogna poi aggiungere un potenziale incremento delle spese condominiali, soprattutto nelle case con riscaldamento centralizzato – sottolinea Giuseppe Crupi, CEO di abitare.co – che porterebbe il canone totale mensile a un livello non più sostenibile per molte famiglie che, a quel punto,  si vedranno obbligate a cambiare zona o addirittura città, spostandosi dove i canoni sono più bassi».

Mercato commerciale

Per quel che riguarda il settore commerciale, secondo Scenari Immobiliari in Europa, gli investimenti immobiliari per negozi e edifici adibiti al commercio sono diminuiti di circa il 10% arrivando a toccare il minino storico di 33 miliardi di euro nel 2021; per il 2022 si prevedeva una crescita complessiva del 12%, a oltre 37 miliardi. In Italia si stima che anche nel 2022 i prezzi si siano mantenuti in negativo, ma con andamenti medi nazionali più contenuti: – 2,3 % i canoni e – 1,2 % i prezzi.

Ma in Lombardia, che sotto tanti profili fa da guida al mercato nazionale, il 2023 è iniziato con una domanda sostenuta e quotazioni in ripresa, sia sul fronte dell’acquisto che della locazione, con un mercato trainato dalle imprese della logistica sempre a caccia di spazi, sia grandi più distanti dai centri urbani sia ben collocati per i viaggi del cosiddetto “ultimo miglio”.

«Attenzione però – spiega Santino Taverna, presidente nazionale di Fimaa – perché il mercato in Lombardia, che pure ha ripreso bene, lo fanno i capannoni ben collocati nei pressi delle strade di grande comunicazione  o delle autostrade. In questo caso, l’usato si colloca a canoni di locazione che vanno dai 75 agli 85 euro al metro quadrato per anno mentre per le soluzioni più decentrate ci si ferma a 30-35 euro. Per le compravendite, invece, pezzi ben collocati usati vanno intorno ai 400-500 euro al metro quadrato mentre il nuovo arriva a 1.000 euro al metro».

Situazione complessa per il mondo del commercio che vede una maggiore disponibilità di punti vendita, anche a seguito delle ristrutturazioni che hanno interessato il settore bancario e portato alla soppressione di molte filiali, che hanno lasciato libere innumerevoli location fronte strada.

«Qui occorre distinguere tra le location sulle vie principali o nelle località di grande appeal turistico che possono interessare le grandi firme – spiega Francesco La Commare, presidente del Centro studi Fiaip – e quelle collocate in vie non di grande appeal. Mentre le prime mantengono il prezzo, le seconde fanno registrare canoni di locazione in flessione. E spesso abbassare il canone non basta perché o non si trovano nuovi gestori oppure il passaggio generazionale non riesce. Nemmeno la normativa vigente aiuta e come Fiaip da tempo chiediamo una normativa meno vincolante con la possibilità di stabilire durate libere nonché di modificare l’entità del canone in corso di contratto. Di fatto il 2023 è partito all’insegna della prudenza e non certo della corsa al negozio”.