Un Paese di vecchi con case vecchie: senza una visione il botto è inevitabile

di Francesco Bertolini – Docente SDA Bocconi e presidente Brands4sustainability

Un paese di vecchi, con un patrimonio immobiliare vecchio. Se togliamo i centri storici, meravigliosa eredità del passato, il patrimonio immobiliare italiano non è molto meno orribile di quello di altri paesi senza storia a cui abbiamo affidato il nostro futuro.

E le norme europee che impongono la riqualificazione energetica entro pochi anni di un enorme quantità di immobili si rivolgono proprio a questo patrimonio, che ha assorbito nei decenni una gran parte del risparmio degli italiani.

Oggi nessuno è in grado di sapere se le norme europee saranno rinviate, modificate o annullate. Per il momento la direttiva sulle prestazioni energetiche degli edifici è nella fase di discussione tra Commissione, Parlamento e Consiglio Europeo, e poi dovrà essere recepita dai singoli stati.

La discussione non è sulla necessità della normativa ma su dettagli relativi a classi energetiche da raggiungere e tempi, dettagli quindi importantissimi.

Nel frattempo il mercato immobiliare è schizofrenico; in città come Milano il valore a metro quadro continua a salire secondo criteri di cui non si capisce il senso, mentre in città più piccole e nei paesi il valore sembra diminuire sempre di più, complice l’aumento dell’inflazione e di conseguenza dei mutui. Ma se proviamo a guardare il tema casa in maniera un po’ diversa dal classico paradigma – aumentano i mutui diminuiscono le compravendite – , sembra che il modello urbano occidentale abbia trionfato definitivamente: i prezzi più alti degli immobili si trovano nelle grandi capitali, Londra, New York, Parigi per poi arrivare a Milano che segue quel modello.

Una dinamica legata a scenari internazionali, più che italiani, quindi.

Gli italiani, ormai, non possono più pensare di acquistare una casa dignitosa in certe aree “di pregio”, il processo di espulsione ha avuto una incredibile accelerata.

Il capitale è sempre più concentrato, e chi lo detiene può definire le regole del mercato, sia di quello delle proprietà sia degli affitti.

E così per comprare una casa a Milano, considerando un alloggio medio e uno stipendio medio, ci vogliono 50,3 anni di stipendio; per comprare una casa a Biella o a Caltanissetta bastano circa 10 anni di stipendio.

Che significano questi numeri in un paese che perde abitanti, dove i giovani se ne vanno, chi rimane è sempre più vecchio e chi arriva è alla ricerca di alloggi a basso costo?

È evidente il corto circuito, ma un mercato controllato da poche persone che fanno i prezzi e ne definiscono le regole sembra non pensarci; arraffare il più possibile è l’obiettivo, le generazioni future avranno tempo e modo di rifarsi.

E così sia, verrebbe da dire, visto che pochi si sono indignati di fronte a una situazione che di fatto espelle dalla possibilità di acquistare casa buona parte della popolazione e la stragrande maggioranza dei giovani.

Manca la visione strategica, si è detto molte volte, purtroppo a guardare la realtà è difficile affermare il contrario.

Il consumo di suolo continua inesorabile. Se prendiamo come esempio Milano, assieme ai comuni di prima corona arriva a un livello di urbanizzazione pari al 70%; il punto di non ritorno (definito in circa il 50%), cioè la soglia oltre la quale un territorio non è più in grado di rigenerarsi, è stato già ampiamente superato, ma questo non basta a far pensare a cambi di direzione. Non è sufficiente parlare di edilizia sostenibile, nuovo cavallo di Troia per continuare a costruire. Non servono nuove case, ce ne sono troppe, spesso inutilizzate.

In Italia, secondo i dati Assoedilizia, esistono circa dieci milioni di case non abitate, ma si continua a costruire.

Sarebbe così semplice l’alternativa, smettere di costruire e riconvertire l’industria edilizia alla riqualificazione dell’esistente e alla sostituzione degli edifici obsoleti, dannosi e brutti che infestano il territorio. L’ecobonus, con tutte le sue storture, aveva un obiettivo corretto, averlo abolito, e non rivisto e ripensato, ha rimesso il mercato nella più totale anarchia.

Le norme europee, se confermate, rischiano di mettere fuori mercato decine di milioni di immobili.

Usare la sostenibilità per concentrare ulteriormente il controllo del patrimonio immobiliare sembra essere la strada che si è intrapresa, che non potrà far altro che aumentare ulteriormente il valore delle nuove costruzioni, che richiedono nuovo consumo di suolo.

Una follia, la logica è sempre la stessa, quella del debito pubblico che punta a comprare tempo prima del botto, ma in questo caso il botto non sarà solo di tipo economico, sarà soprattutto sociale e ambientale. Ma i grandi capitali non sono molto interessati ai debiti sociali o ambientali che contribuiscono ad aumentare, in assenza della politica l’unico debito che a loro interessa è quello economico, che traferiscono ai cittadini, che così li aiutano ad accrescere i loro enormi patrimoni.