Di Mara Canozai

Chi ha un mutuo a tasso variabile sperimenta sulla propria pelle gli effetti del caro-tassi, e conosce quasi a memoria le tappe del calvario: dopo anni di tassi di interesse ai minimi, la Banca centrale europea nel luglio 2022 ha avviato un programma di politica monetaria particolarmente restrittivo, per contrastare la fiammata dell’inflazione. Nell’arco di un anno, attraverso 10 rialzi consecutivi, il costo del denaro è passato da 0 al 4,50%, livello massimo dall’avvento dell’euro. Ora, dopo che per quattro riunioni consecutive la Bce ha lasciato i tassi invariati, cresce la sensazione che il peggio finalmente sia alle spalle, nonostante gli inviti perentori alla prudenza della presidente Christine Lagarde («l’inflazione non è ancora stata sconfitta», e gli ultimi dati sembrano confermarlo).

Tassi fermi ma i mercati anticipano

La domanda che si pone chi ha un mutuo a tasso variabile è: quando ricominceranno a calare le rate, salite a livelli davvero insostenibili? In due anni c’è chi ha subito un incremento del 70%. La risposta è inevitabilmente legata a doppio filo alle prossime mosse della Bce, che nella riunione del 7 marzo ha fornito qualche indizio in più rispetto al suo linguaggio criptico e codificato. Ha detto, infatti, la Lagarde:

«Non siamo sicuri in modo sufficiente» del processo disinflazionistico in atto, sapremo di più ad aprile, ma ancora di più a giugno»

Un indizio rafforzato l’indomani dal governatore della Banca di Francia, una delle colombe in seno al board della Bce, François Villeroy de Galhau:

«È molto probabile che l’Eurotower effettuerà i primi tagli dei tassi di interesse in primavera… In Europa come altrove la primavera è una stagione che va da aprile al 21 giugno»

Di ribassi se ne riparla quindi a giugno, salvo miracoli, sempre che i dati sull’inflazione siano così buoni (la componente dei servizi resta elevata, a causa dei rinnovi salariali) da convincere anche i recalcitranti falchi – Olanda e Germania in test – ad allentare la stretta monetaria. Eppure, sul fronte dei mutui qualcosa ha cominciato a muoversi: secondo l’ultimo bollettino mensile dell’ABI, il tasso Euribor a 3 mesi nella prima metà di febbraio 2024 è risultato in media del 3,91%, in diminuzione di 10 punti rispetto al massimo registrato lo scorso ottobre. L’Euribor – indice di riferimento per i mutui variabili – 3 mesi lo scorso autunno veleggiava attorno al 4%, a distanza del 4,5% del tasso Bce: a riprova che i mercati ritengono il livello deciso a Francoforte troppo alto.

Un calo timido, dunque, ma pur sempre un calo. Più accentuato ancora il calo dell’Irs (indice di riferimento per i prestiti a tasso fisso) a 10 anni, che sempre nei primi 14 giorni di febbraio è ammontato in media al 2,69%, in discesa di 83 punti rispetto al picco di ottobre. Secondo il report dell’Associazione delle banche, il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è diminuito a gennaio 2024 al 3,99%, rispetto al 4,42% di dicembre 2023 e al 4,50% di novembre 2023.

La tendenza di fondo c’è. In attesa che si realizzino le previsioni ottimistiche secondo cui il ritorno alla normalità, cioè ai livelli pre-crisi, avverrà nel 2025, gli analisti provano ad avanzare qualche stima sul breve periodo. L’osservatorio di Facile.it ha analizzato i futures sugli Euribor – che di fatto rappresentano le aspettative di mercato – scoprendo che le rate potrebbero iniziare a diminuire tra maggio e giugno, anche se con un calo modesto, compreso tra i 14 e i 22 euro per un mutuo variabile medio. «L’Euribor spesso tende ad anticipare le mosse della Bce e a variare in funzione delle aspettative future, pertanto sarà fondamentale vedere quali messaggi arriveranno dalla Banca centrale».

Euribor giù al 3% a fine anno

Spiegano gli esperti di Facile.it:

«L’impressione generale è che la discesa sarà più lenta rispetto a quanto si aspettavano i mercati a inizio anno. Chi ha un mutuo a tasso variabile dovrà stringere i denti ancora per un po’ o valutare opzioni, come la surroga, per abbassare le rate»

Per la sua analisi, Facile.it ha preso in esame un mutuo medio variabile: 126mila euro da rimborsare in 25 anni (con LTV al 70%: il Loan To Value è il rapporto tra l’importo del finanziamento e il valore del bene ipotecato a garanzia del prestito). Un mutuo sottoscritto a gennaio 2022, la cui rata è arrivata, a febbraio 2024, a circa 751 euro dai 456 euro iniziali. Ebbene: scorrendo i futures (aggiornati al 28 febbraio 2024) emerge che l’Euribor a 3 mesi dovrebbe scendere a circa il 3% entro fine anno, per arrivare attorno al 2,65% entro giugno dell’anno prossimo. «Se così fosse, la rata scenderebbe di 67 euro entro dicembre 2024, arrivando a un calo di 100 euro a giugno 2025».

Per quanto riguarda la richiesta di mutui destinati all’acquisto della prima casa – continua l’osservatorio di Facile.it – chi ha presentato domanda di finanziamento nei primi due mesi di quest’anno ha puntato a ottenere, in media, 136.523 euro da restituire in 25 anni, valori in linea con quelli rilevati a inizio 2023. Stabili anche l’LTV al 71% e il valore medio dell’immobile oggetto di mutuo (187mila euro). L’unico dato peggiorato è l’età media di chi ha presentato domanda di finanziamento per l’acquisto della prima casa, aumentata di quasi un anno e arrivata a poco più di 37 anni e mezzo: aumento è imputabile al calo del peso percentuale degli under 36 sul totale richiedenti, passato da 53% del 2023 al 49% del 2024.

L’offerta e i tassi

Sul fronte dell’offerta, Facile.it ha rilevato che tra gennaio e febbraio le condizioni proposte dalle banche sono state nel complesso favorevoli, in particolare per i tassi fissi, con indici in costante calo; le migliori offerte per un mutuo standard da 126mila euro in 25 anni, partono da un TAN fisso pari al 2,87%, vale a dire una rata di 589 euro; a gennaio 2024 la miglior rata era pari a 604 euro. Rimangono stabili, invece, i tassi variabili, sensibilmente più costosi rispetto a quelli fissi, con i migliori TAN che partono dal 4,66%, pari ad una rata di 705 euro.

La distanza tra tassi variabili e fissi ha spinto la quasi totalità dei richiedenti, oltre 9 su 10, a scegliere questa seconda opzione. Il calo dei tassi fissi continua ad essere un’opportunità per chi vuole approfittare della surroga, che nei primi due mesi del 2024 ha rappresentato un quarto della domanda totale di mutui (25%).