Mercato immobiliare senza un equilibrio stabile
Guerrieri (Osservatorio immobiliare delle Entrate): troppe variabili, difficile definire un bilanciamento tra domanda e offerta sul breve e sul lungo termine.
di Saverio Fossati
Gianni Guerrieri, esperto del settore immobiliare italiano è sulla breccia da oltre vent’anni (attualmente dirige l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia delle Entrate) e ha potuto studiare, da un punto di vista privilegiato, le svolte, le cadute e le impennate di un settore che da ormai 14 anni non è più facilmente governabile né prevedibile.
Per questo ha fatto uscire di recente un libro che permette a esperti e profani di vederci più chiaro: Il mercato della casa (Carocci editore). Qui ha messo a frutto il bagaglio di conoscenze ed esperienze e ne approfondisce con Il Settimanale alcuni aspetti.
Dottor Guerrieri, salgono i prezzi di acquisto delle abitazioni nelle città maggiori ma gli affitti subiscono una vera impennata. A suo avviso la causa principale è l’inflazione o il costo dell’energia e quindi delle materie prime in edilizia? Oppure altro?
Occorre rammentare che è dal 2014 che il mercato immobiliare e in particolare quello della casa è in crescita in termini di unità abitative compravendite (+8% medio annuo), a parte la caduta del 2020 causata dagli effetti della pandemia totalmente riassorbita nel 2021.
Per contro, i prezzi nominali dal 2013 al 2019 hanno continuato a ridursi ad un ritmo del 1,7% annuo, in base ai dati Istat, seppur decelerando. Solo dal 2020 hanno iniziato a segnare variazioni positive.
Ritengo fisiologica questa ripresa dei prezzi data la crescita della domanda che vi è stata. Peraltro, la ripresa dei prezzi delle case si è manifestato prima della crescita dei prezzi al consumo. I prezzi delle case, nel breve periodo, reagiscono con lentezza all’inflazione, specie se si manifesta improvvisamente.
Invece, i canoni di locazione dei nuovi contratti d’affitto possono essere più reattivi al fenomeno inflazionistico e per i contratti in essere, se il locatore non ha scelto la cedolare secca per pagare l’imposta sul reddito, è possibile l’adeguamento del canone al tasso di inflazione.
Comunque, l’insorgere dell’inflazione a due cifre muta drasticamente il quadro. Le contromisure di politica monetaria fanno salire i tassi di interesse e rendono più costoso l’accesso al credito, e questo porta normalmente a una riduzione della domanda di case. Ma, come al solito in questi ultimi anni, il grado di incertezza delle previsioni è alto.
Nel suo libro parla della questione dell’equilibrio e individua come fattore determinante l’offerta creditizia. Vuole spiegarci meglio questo aspetto?
Nel libro sostengo la tesi che è assai difficile definire, con i consueti modelli dell’economia politica, un equilibrio di domanda e offerta sia nel breve che nel lungo periodo nel mercato delle abitazioni, a causa delle sue peculiarità, dovute principalmente a due fattori: la quota più rilevante del mercato è costituita dall’acquisizione (in proprietà o in affitto) di un bene essenziale, la casa, dove le scelte non rispondono a criteri di convenienza economica (o non in modo prevalente), ma a criteri più complessi, vincolati fondamentalmente dal reddito e dalla ricchezza disponibile alla famiglia.
Il secondo fattore è dal lato dell’offerta: la convenienza a costruire case risponde alla logica della convenienza economica ma è sottoposta da un lato ai tempi necessari allo sviluppo immobiliare (che dal momento dell’acquisizione delle aree a quella della messa in vendita può richiedere un lustro o anche più) e dall’altro dal fatto che sulla formazione del prezzo di mercato medio incide relativamente meno la nuova produzione (che ha a che fare con costi di costruzione e margini di profitto) rispetto all’offerta derivante dai proprietari delle case esistenti, in cui il vincolo economico è dato dall’ottenere un prezzo che consenta di mantenere almeno invariato, in termini reali, il valore del capitale inizialmente investito.
Questi due fattori, assieme ad altri che provo ad indicare nel libro, inducono a leggere il mercato della casa come un mercato contraddistinto dal susseguirsi di squilibri e non tendente e convergente ad un equilibrio stabile.
In questo quadro, il fattore creditizio rappresenta un ulteriore fattore che agisce sulla domanda (e sull’offerta) in senso espansivo o restrittivo a seconda delle politiche sui tassi di interesse dei mutui e sui limiti alla quantità di capitale di debito che la banca eroga rispetto al valore della casa da acquistare (in termini tecnici il rapporto loan to value).
Nell’appendice 1 del libro viene presentato un metodo molto concreto per cercare di determinare la redditività di un immobile. Può spiegarci quali fattori vanno considerati e che sinora, anche per la tipica opacità del mercato immobiliare italiano, non sono stati valorizzati a dovere?
La redditività è data dal flusso di cassa delle entrate da canone di locazione, al netto del flusso delle spese da sostenere (contrattuali, di gestione, fiscali, di manutenzione, eccetera) scontati per un tasso che consideri anche i rischi dell’investimento (in particolare morosità o sfitto anticipato) a cui si deve aggiungere la potenziale minus o plusvalenza che il capitale investito inizialmente subirà al momento dell’uscita dall’investimento (vendita dell’immobile).
Detto così potrebbe sembrare teoricamente semplice. In realtà, sia le imprese che fanno sviluppo immobiliare, sia le famiglie che investono per affittare, non hanno a disposizione tutti dati necessari per determinare una redditività attesa che, a parte fenomeni imponderabili, possa rappresentare una stima robusta.
In effetti questi dati dovrebbero concernere dati relativi ad immobili quanto meno posti nella stessa posizione territoriale con cui operare un confronto. Ma la disponibilità di dati microeconomici, ossia riferiti a singoli beni (prezzo di compravendita, canone di locazione, stato manutentivo, eccetera) non è ancora soddisfacente.
Vorrebbe dirci, in sintesi, quali prospettive il consumatore dovrebbe tener presente per evitare sorprese nella scelta di acquistare la propria abitazione?
Per quel che riguarda le famiglie che comunque hanno accesso al mercato della casa (in proprietà o in affitto) credo siano tre le questioni principali da considerare al momento della scelta: un’accurata analisi dello stato manutentivo dell’immobile (non sempre facile), una verifica attenta sulle prospettive di reddito per sostenere affitto o rata del mutuo, una considerazione più attenta dei costi energetici della casa quanto meno per quelli che incidono direttamente sulle proprie tasche (se si ha scarsa sensibilità al tema della sostenibilità ambientale, che richiede una visione un po’ meno egocentrica) e delle eventuali spese di manutenzione per ridurre questi costi energetici.